La transición demográfica y su impacto en la demanda de edificaciones

Tendencias05-01-2025

Los constructores, financiadores y hasta los funcionarios públicos que llegan al poder se están enfrentando a uno de los retos económicos más retadores que se ha presentado en Colombia y el mundo en las últimas décadas: la reducción de los nacimientos y los cambios demográficos, que han derivado en familias más pequeñas y una sociedad más vieja.

Esta nueva realidad viene ‘tocando la puerta’ de la economía nacional desde hace años, pero en 2022 y 2023 se profundizó y comenzó a prender alertas cada vez más complejas entre los economistas y empresarios relacionados con la vida de los ciudadanos.

De hecho, un análisis realizado por Jorge Hernán Toro para el Banco de la República señala que, según los datos más recientes del DANE, la población colombiana habría caído en 2022 por primera vez en la historia reciente y probablemente lo habría hecho también en 2023.

Según el experto, esta situación se habría presentado por dos factores clave para la demografía: el primero tiene que ver con la caída de 14,6 % en los nacimientos entre enero y abril 2024 -frente a los mismos meses de 2023-, cifra superior a la registrada en todo el año pasado.

Y, segundo, las altas tasas migratorias en las más recientes vigencias, que habrían registrado saldos negativos de alrededor de 550.000 y 450.000 personas en 2022 y 2023, respectivamente, de acuerdo con datos citados del Centro de Recursos para el Análisis de Conflictos (Cerac).

Menos nacimientos y hogares más pequeños

Esta situación no es nueva ni se trata de algo exclusivo del mercado colombiano.
 
De esta manera, la natalidad se redujo “dramáticamente” en los 10 años recientes, al tiempo que la tasa de infertilidad es inferior a dos. Esto último quiere decir que la población no se reemplaza en cantidad a la pareja que cocrea desde la década pasada.

Eso sin contar con que se trata de una tendencia internacional: así lo confirman datos de Pew Research Center, que muestran que los deseos de tener hijos primerizos se reducen y también lo hace el interés de aquellos que buscan un segundo descendiente. A continuación, mira la gráfica de "Decisión de tener un hijo o hijo adicional en Estados Unidos".

Para los analistas de esta entidad, se trata de una radiografía que también ha generado una reducción en el tamaño de los hogares, que son cada vez más pequeños y con animales como acompañantes, en lugar de bebés o niños.

De hecho, las cifras del DANE revelan que, mientras que, en 2013, el tamaño promedio de un hogar colombiano estaba en 3,5 personas, en 2019 la cifra bajó hasta 3,1 y después de la pandemia se aceleró el cambio demográfico que hoy tiene cambiando las tendencias. A tal punto que, en 2023, el dato llegó a 2,9.

No esta gratuito que Hubert Klumpner, arquitecto y cofundador de Urban-Think Tank Next, afirme que “es urgente pensar en ciudades eficientes en términos de infraestructura, adaptadas a las necesidades de las comunidades”.

Una oferta para las nuevas demandas

Desde grandes empresas, como Amarilo, han encontrado en este mercado una respuesta para la demanda que se ha creado con el incremento en los hogares más pequeños.

Según la compañía, hay diversos aspectos que hacen más ‘atractivas’ este tipo de casas o apartamentos, empezando por su asequibilidad. “Estas propiedades suelen tener un costo inicial más bajo en comparación con casas o apartamentos de mayor tamaño”, afirma la constructora. 

Y agrega que esto las convierte en una opción ideal para personas que buscan su primera vivienda, sobre todo porque, muchas de estas, califican dentro de los rangos de Vivienda de Interés Social (VIS y Tope VIS) y Vivienda de Interés Prioritario (VIP). 

Sumado a lo anterior, las viviendas pequeñas, debido a su tamaño reducido, tienen una menor huella de carbono y reduce los gastos mensuales en servicios públicos. 

“La eficiencia energética es un componente clave para quienes buscan un estilo de vida más sostenible y consciente. Vivir en una casa pequeña impone naturalmente la práctica de acumular menos, un hábito que resulta ser más ventajoso de lo que parece”, afirma Amarilo.

Y cierra diciendo que, frecuentemente, este tipo de iniciativas forman parte de complejos residenciales con zonas comunes y amenidades más amplias, que complementan los servicios necesarios por cada una de las familias.

La visión de otras constructoras

Un ejemplo clave de este tipo de construcciones se presentó, en su momento, con el complejo habitacional de Ciudad Verde, en Soacha. 
De acuerdo con Amarilo, "buscamos que además de viviendas, los residentes de esta ciudad dentro de la ciudad tengan cerca comercio, vías, instituciones educativas y de salud, entretenimiento, ciclorrutas y parques."

De acuerdo con Ismael Trujillo, uno de los socios del proyecto Alto 5MC, este sector albergará sobre todo a familias jóvenes que hoy no encuentran una completa oferta de vivienda en el Valle de Aburrá, sector que cada vez tiene menos espacio para construir nuevas edificaciones.

De hecho, para el empresario, esta es una de las apuestas clave de la compañía a la hora de desarrollar el macroproyecto inmobiliario. “Una de las premisas técnicas que tenemos es que el proyecto responde a una demanda importante de vivienda que está teniendo no solo Medellín, sino también Antioquia”, afirma Trujillo.

Y explica que la capital paisa tiene una restricción importante en su Plan de Ordenamiento Territorial, que no permite generar inmuebles para parejas jóvenes, sobre todo por los valores que se cobran.

La academia y los retos para el sector constructor

Estos son apenas dos de los ejemplos más concretos que se han presentado en el sector constructor en los últimos años y que seguirán aumentando los retos a mediano y largo plazo.

Así lo considera Alejandro Useche, profesor de la Escuela de Administración de la Universidad del Rosario, quien asegura que los cambios demográficos se profundizarán en los próximos años, al tener una mayor esperanza de vida y una menor tasa de natalidad.En su concepto, esto está llevando a que la población joven sea cada vez menor y haya más población adulta.

A esta situación se suma el hecho de que las nuevas generaciones están teniendo también cambios en su percepción sobre la vivienda, en lo que esperan de ese sitio, aunque -eso sí- siguen soñando con adquirir su propia casa.
 

Y cerró diciendo que las viviendas, en todo caso, deberán contar con diferentes aspectos a como se conocían en el pasado, tales como una mejor localización, preferiblemente en un sitio que esté cerca del trabajo de las personas. Así como una cercanía a zonas comunes de bienestar y deporte, y que tengan posibilidad de ingresar mascotas, que hoy en día son parte fundamental de los hogares colombianos.

Fuentes:

• Coordenada Urbana Camacol, noviembre 2024: https://camacol.co/descargable/noviembre-2024
   
• DANE | Estadísticas Nacimientos Colombia: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/salud/nacimientos-y-defunciones/nacimientos 

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