Tendencias Inmobiliarias Colombia: el sector debe pensar en los jóvenes

Tendencias30-08-2019

“Tener una casa propia, un trabajo estable y una rutina definida resultó realmente estresante y abrumador para nosotros”. Esto aseguran los youtubers Mat y Danielle, una pareja canadiense que decidió emprender una vida nómada desde 2012.

La pareja pasó de una vivienda de 4 cuartos a una pequeña casa rodante y dos maletas. Cada semana comparten en su canal -Exploring Alternatives- los aprendizajes sobre su estilo de vida, que definen como “vivir en grande con menos”.

Así como ellos, son más los jóvenes que están cambiando su forma de concebir la vida y, con ella, la perspectiva de vivienda. ¿Qué busca esta generación?:

• Más experiencias, menos ataduras
• Más control del tiempo, menos compromisos
• Más relaciones humanas, menos individualismo
• Más libertad, menos acumulación de cosas
• Más energía, menos estrés

Estas premisas son solo ejemplos de cómo las nuevas generaciones están modificando los imaginarios y creencias predominantes, entre ellas una con la que muchos crecimos: la casa y el barrio son para toda la vida. La forma de concebir una vivienda como el lugar para nacer, crecer, reproducirse y morir ya no es el ideal de tantos.

La pregunta que surge es, ¿está el sector diseñando los espacios según estas nuevas miradas? Las respuestas, por lo menos en Colombia, nos llevan a una dirección diferente. Las empresas siguen construyendo como antes.

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Y si en nuestro país, por cada 100 personas mayores de 64 años hay 245 personas menores de 15 años (Censo DANE 2018), el gran reto que tiene el mercado inmobiliario es expandir el catálogo de sus diseños arquitectónicos para responder a las diferentes formas de habitar de los jóvenes. ¿Cómo lograrlo? Conozcamos la mejor opción para el país.

El nuevo modelo de vivienda más atractivo para Colombia

En las últimas décadas han surgido diferentes modelos de vivienda en el mundo, que justamente asumen las nuevas demandas sociales de los jóvenes: una mayor conciencia por el cuidado del ambiente, el interés por el valor de la comunidad, el aprovechamiento de las nuevas tecnologías y todo esto sin ataduras.

Las tendencias apuntan a un mercado inmobiliario más flexible, que responde a todos los requerimientos de los usuarios en un mismo lugar con diseños que van desde el uso compartido del espacio hasta viviendas que se basan en la solución de necesidades.

Entre los diferentes modelos, con éxito en regiones como Europa y Estados Unidos, destacamos:

Modelos en cuanto al diseño

• Casa pasiva: también conocida como ‘Passivhaus’, se trata de una construcción ecológica diseñada para ahorrar el consumo energético entre un 70% y un 90%.
   
• Casa inteligente: un diseño que integra tecnologías avanzadas que permiten al usuario la automatización de tareas para su mayor comodidad: ahorro energético, seguridad, comunicaciones y confort.

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Modelos en cuanto a la administración y renta del inmueble

• Covivienda: se trata de una comunidad de casas privadas que comparten extensos espacios comunitarios como: cocina, comedor, lavandería, gimnasio, salón de reuniones, entre otros. Su objetivo es fortalecer las relaciones vecinales.
   
• Multifamily: es un modelo de arrendamiento “inteligente” que ofrece una experiencia integral al arrendatario. Se basa en edificios con gran cantidad de apartamentos que incluyen, dentro del precio de arrendamiento, una serie de servicios básicos que le facilitan la vida al usuario, como: instalación de equipos eléctricos, de muebles, plomería, cerrajería, entre otros.

Su principal diferencia con el modelo tradicional es que cuentan con un operador logístico encargado de la administración, consecución de los inquilinos y cobranza de los arriendos. Para gestionar la ocupación consideran:

• El score de crédito con las centrales de riesgo
• El costo del arriendo menor al 30% de ingresos de los inquilinos
• Referenciación en Google y redes sociales

La administración también realiza la cobranza vencida limitando el acceso a algunos de los cuales tiene derecho el inquilino.

Este último modelo de vivienda en arrendamiento es una opción muy atractiva tanto para los jóvenes como para los inversionistas en el contexto colombiano, ¿por qué?:

• Porque son viviendas diseñadas y construidas especialmente para alquiler y nosotros somos un país de arrendatarios. Colombia encabeza la tasa de arrendamiento de América Latina y El Caribe: aproximadamente un 18% por encima del promedio de países de la región.
• Esta vivienda cuenta con servicios de alta calidad en un solo lugar y con zonas comunes extensas y agradables, respondiendo a las nuevas demandas de los jóvenes, quienes son los que más arriendan en el país. La mayor parte de los inquilinos en Colombia la constituyen personas de clase media entre los 15 y 39 años.
• Es un modelo que facilita la gestión y mantenimiento del inmueble tanto para los inversionistas como para los inquilinos.
• El potencial del mercado es muy optimista: los niveles de ocupación de las viviendas en arriendo en Colombia son superiores al 90% y el alquiler de vivienda es mayor en la zona urbana, donde habita el 82% de la población con probabilidades de crecer al 90% en 2050.

Los beneficios del alquiler de vivienda

La vivienda para la renta se perfila como un segmento interesante dentro del mercado inmobiliario para invertir actualmente en Colombia. Su potencial radica en construir espacios “hechos a la medida” de las nuevas dinámicas y hábitos de los clientes, específicamente los jóvenes.

Saber que un inmueble está pensado para el arrendamiento influye en su diseño, su comercialización y su rentabilidad, pues se tienen en cuenta diferentes aspectos acordes a la zona, el público y la inversión necesaria. Conozcamos más de cerca las oportunidades y ventajas competitivas que existen para desarrollar este nuevo modelo de vivienda en el país:

• Se estima que, de 45 millones de habitantes, 17.5 millones viven en arriendo, lo que representa un mercado potencial de 5.5 millones de hogares si se asume que están conformados por 3,2 personas cada uno.

• Al analizar la situación por ciudades en América Latina, en Colombia están las de mayor porcentaje de población en arriendo: Cali con 36,5%, seguido de Medellín con 37,5% y, por encima, Bogotá con el 40,4%.

• Las ciudades con mayor potencial de mercadeo para este modelo de arriendo son Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, por tener mayor porcentaje de población viviendo en arriendo y mayor número de habitantes. Su potencial es de 318.000 hogares en los estratos 4, 5 y 6, liderado por Bogotá con 150.000 hogares objetivo.

• De acuerdo con Greystar, uno de los operadores inmobiliarios más grandes del mundo, el modelo de negocio de rentar viviendas ha tenido en las últimas décadas una relación riesgo/rentabilidad más atractiva que otras clases de activos:
  • Desde la diversificación es una opción interesante para los fondos inmobiliarios, ya que en el país los activos en los que invierten son oficinas, comercio, industria y hoteles.
  • Además, varios fondos inmobiliarios pueden participar con diferentes estrategias de inversión durante la vida del inmueble: fondos con estrategia Value Added -en una etapa inicial de estabilización del activo- y fondo Core o Core Plus -cuando el activo ya está estabilizado-.

Los desafíos del modelo de vivienda para la renta en Colombia

El mercado de arriendo es un servicio que debe ser cuidadoso, organizado y diligente. Esta es la proyección del modelo en el país y los principales retos para desarrollarlo:

Hacer del arrendamiento una experiencia integral

El futuro del sector inmobiliario en el país depende de saber enfocarse en satisfacer las necesidades de una nueva generación que se aleja del prototipo tradicional. Su reto es trascender la idea de construir un techo bajo el cual vivir para convertirse en toda una experiencia placentera de habitar de los jóvenes.

Esto implica para el sector un cambio en sus procesos de diseño, construcción y comercialización de inmuebles. Pues el nuevo cliente tiene hábitos y dinámicas que son muy diferentes al típico arrendador que solo busca un lugar para vivir:

Lograr el éxito de este modelo de arrendamiento “inteligente” -multifamily- implica conseguir los operadores correctos, el financiamiento necesario y construir los diseños apropiados para esta nueva generación. Ese es el reto y la oportunidad que tiene por delante el sector inmobiliario en Colombia.

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