Inversión inmobiliaria: ¡queremos que suceda aquí!

En el Grupo Bancolombia hicimos un mapeo de la oferta local disponible en vehículos de inversión inmobiliarios en 2014. Para ese momento existían cerca de 2.1 billones de pesos y más de 2.900 inversionistas en vehículos fiduciarios y de sociedades comisionistas de bolsa, entre Fondos Inmobiliarios y fondos de Capital Privado Inmobiliario. Entre 2015 y 2016 este valor se acercaba a 5.17 billones de pesos, más del doble de la cifra en menos de 4 años.

Gran parte de la inversión en dichos vehículos proviene de Fondos de Pensión Obligatoria y Voluntaria, quienes canalizan un porcentaje importante del ahorro público. Solo en la medida en que el apetito de estos administradores continúe, podríamos suponer que tendríamos compradores institucionales otorgando dinamismo a la creación de un mercado para los diferentes instrumentos inmobiliarios, pero, ¿es adecuado depender de ellos como únicos actores para crear mercado? En mercados desarrollados son los REITs, los Fondos Mutuos, los ETFs (fondos de inversión transables en bolsa) y las compañías listadas en bolsa, los agentes que canalizan inversión del público hacia el sector inmobiliario.

Colombia tiene aún un espacio importante para crecer en este sentido, si bien el saldo de inversión en vehículos inmobiliarios casi se dobló en los últimos años, aún no es representativo frente a los activos bajo administración en otro tipo de instrumentos.

Para ilustrar lo anterior, consideremos que los Fondos de Pensión Obligatoria en Colombia sumaron 191 billones de pesos en activos administrados a cierre de 2016, y los Fondos de Pensión Voluntaria sumaron cerca de 17 billones de pesos para la misma fecha; los primeros (Obligatorias), destinaron 1,07 billones a la inversión en Fondos de Inversión Colectiva Inmobiliarios y titularizaciones inmobiliarias nacionales. Esto es solo 0.56% del portafolio total administrado en estos fondos. Si bien sumaron 2,1 billones adicionales a fondos de capital privado, no todos los fondos de este tipo son de estrategias inmobiliarias ⁽⁴⁾.

Por su parte, los fondos de Pensión Voluntaria, canalizaron ahorro privado por 910 mil millones de pesos hacia los Fondos Inmobiliarios, siendo esto el 5.43% del portafolio total. Esto en proporción muestra que la asignación de inversión hacia instrumentos inmobiliarios de personas vinculadas a Fondos Voluntarios fue mayor que la de los mismos administradores de pensiones en los portafolios de Obligatorias.

Lo anterior nos da una idea sobre las inversiones locales; sin embargo, comparativamente la asignación de recursos de inversión de los administradores de pensiones a vehículos inmobiliarios en Colombia no es la misma que la que asignan a vehículos domiciliados en el exterior.

A finales de 2016, el saldo invertido en vehículos de capital privado del exterior ⁽⁵⁾ era de 7.5 billones de pesos, esto es 3.9% del total de Fondos Obligatorios, una cifra muy superior a la de diciembre de 2013 de 2.6 billones. Reconociendo que hay un efecto por la depreciación de la tasa de cambio del 64.5% ⁽⁶⁾ nominal entre esos dos períodos, podríamos afirmar que en términos reales la inversión en vehículos del exterior de estos agentes aumentó un 124%, asumiendo valorizaciones y compromisos efectivamente llamados.

Hemos dado un gran paso al crear instrumentos para inversión inmobiliaria que complementan estrategias de portafolio y ahorro del público, pero nuestra inversión luce tímida en relación con lo que podría ser, y está aún muy alejada de lo que destinamos a iniciativas extranjeras.

_{1. Las inversiones en instrumentos inmobiliarios y Fondos de Capital Privado están limitadas para los diferentes tipos de Fondos de Pensión Obligatoria en Colombia de acuerdo con el Decreto 2555.}

_{2. Las inversiones en Fondos de Capital Privado pueden incorporar un porcentaje parcial o total en activos inmobiliarios, por tanto, el saldo referido no indica una inversión neta en el sector.}

_{3. Cálculos de basados en reportes de Portafolios AFPs de la Superintendencia Financiera. Diciembre 2013 vs. noviembre 2016. TRM 1.929,5/3.173USDCOP.}

¿Por qué los administradores de pensiones prefieren invertir en los fondos del exterior y asignan de manera tímida recursos a la inversión local? ¿Qué requieren los inversionistas privados e institucionales para tomar decisiones de inversión en vehículos inmobiliarios locales? ¿Qué haría que los gestores de Fondos de Inversión Inmobiliaria extranjeros asignen más capital y financiación a proyectos en Colombia?

• Tamaño en fondos y proyectos

A los inversionistas institucionales el tamaño les importa cuando para generar un punto en el retorno de los activos que administran, deben correr procesos intensivos de debida diligencia como trámite para aprobación de cupos de inversión. No es lo mismo aprobar un fondo grande que impacte la rentabilidad del portafolio, que uno pequeño que no traerá mayor valor, pero sí desgaste a los equipos de inversiones y riesgos.

Fondos pequeños, con pocos inmuebles o un solo proyecto no son su mejor alternativa de inversión, pues no ofrecen diversificación. En el exterior los fondos son de tamaño y número de proyectos, reflejo de ello es que hoy en Colombia el saldo invertido de los Fondos de Pensión Obligatoria Moderados en un solo Fondo de Capital Privado Inmobiliario del exterior equivale a la inversión en 10 fondos inmobiliarios locales.

Crear el tamaño adecuado puede ser cuestión de tiempo. Los macro-proyectos de transformación urbana pueden ser una alternativa para los gestores, a la vez que se diversifica, generan crecimiento económico alrededor de las zonas reconvertidas, las cuales son un atractivo para el inversionista porque se valorizarán y generarán rentas.

Con proyectos de gran tamaño se puede atraer a inversionistas extranjeros que hagan contrapeso a la inversión institucional local. Parte del ahorro que se invierte en gestores internacionales va a otros países emergentes con inversiones significativas; esos recursos no necesariamente vienen a Colombia. Con fondos de gran tamaño es posible dar acceso al inversionista privado también, para este, participar en proyectos de gran escala es un atractivo indiscutible. Un inversionista privado no podría en ningún caso por su cuenta acceder directamente a proyectos de esta dimensión; con tamaño, la creación de vehículos colectivos que les den acceso es más fácil.

• Valor añadido y diversificación

Queremos que los inversionistas institucionales vean el valor suficiente en la oferta inmobiliaria local y sobre los diferentes instrumentos que se vienen creando con dinamismo desde hace unos años. Queremos que consideren que los gestores tienen estructura y credenciales de gestión inmobiliaria. Queremos que perciban que la exposición que generan las estrategias locales son diferenciadas y que son suficientemente atractivas comparadas con aquellas en aquellos vehículos del exterior.

Comprendemos que los Fondos de Pensión deben invertir en el exterior por ley hasta un porcentaje de los saldos administrados, pero pueden hacerlo en Colombia también con mayor convicción si les entregamos lo que necesitan.

Los inversionistas deberían percibir valor, sentir que se les mitiga la concentración de riesgo. Los gestores deben ofrecer diversificación entre los diferentes segmentos de la estrategia inmobiliaria (rentas, desarrollos, oportunidad), que sus estrategias inmobiliarias no se centren en los mismos sectores y ciudades (oficinas, locales comerciales, hoteles, bodegas), y que las mismas reflejen costos transparentes y un retorno que en el largo plazo les ayude a cumplir su objetivo de retorno.

Creemos que el mecanismo de rentabilidad mínima para las AFPs en Colombia no les invita a tomar riesgos; a su vez, el cambio en reciente del régimen de inversión que agregó la inversión local y del exterior en un límite global de instrumentos de capital privado, no genera propiamente un incentivo a la inversión local, probablemente logra justo lo contrario y pone en desventaja a los gestores locales en evolución, frente a los gestores internacionales con años de experiencia en este frente.

Avanzamos en llamar las inversiones inmobiliarias por su nombre, sin embargo, agrupar a los instrumentos inmobiliarios locales y del exterior con inversiones como fondos de cobertura, de materias primas y divisas, genera competencia por un cupo que limita a los inversionistas institucionales (AFPs y Cesantías) en su decisión de mayor asignación a la inversión en este sector, teniendo en cuenta que el Decreto 765 de 2016 modificó los límites en este sentido.

Igual que en Estados Unidos, el sector inmobiliario, debería entenderse como un segmento de inversión separado en Colombia, como consecuencia, los regímenes de inversión también deberían emitirse por separado para efectos de límites.

Para los inversionistas es fundamental que haya confianza. Por un lado, es necesario que los agentes que participan en la cadena de valor (gestores inmobiliarios, valuadores, entidades administradoras, operadores) tengan códigos de buen Gobierno Corporativo o prácticas visibles de transparencia y eficiencia. De otra parte, es necesario que los intermediarios financieros creen productos de inversión atractivos y que ayuden a ejercer un control sobre los gestores y la industria.

Un mercado que depende del inversionista institucional para crecer, pero no tiene mecanismos de salida en el corto plazo para reasignar sus estrategias, es inadecuado. El inversionista pequeño o mediano que no encuentra el precio de su inversión, en caso de requerir liquidez no tiene incentivo por invertir y le costará percibir valor.

Si bien la iliquidez es característica de los activos inmobiliarios, la creación de un mercado que transe participaciones, acciones o instrumentos de deuda generaría un atractivo a este tipo de inversiones. Existe prueba suficiente de que en el mercado internacional funciona, motivo por el cual debemos generar una dinámica de precios que hoy en Colombia es incipiente.

Gestores y administradores de vehículos inmobiliarios están obligados a:

• Entregar a los inversionistas atributos de producto, riesgo, liquidez y retorno suficientemente comparables a aquellos de similares del exterior.
• Generar confianza en la administración de conflictos de interés.
• Definir esquemas de remuneración transparentes y justos por la gestión de los inmuebles.
• Demostrar experticia en evaluación de proyectos y diversificación de los mismos.
• Realizar una valoración de inmuebles en forma acertada.
• Elaborar contratos de arrendamiento en forma impecable.
• Ser sensatos en los gastos que se generen.
• Procurar una valoración y mitigación permanente de los riesgos.

Debe crearse un entorno de negocios para que gestores inmobiliarios del exterior inviertan en macro-proyectos inmobiliarios en Colombia. Que suceda aquí significa que todos (gestores, reguladores, operadores, entidades financieras administradoras, valuadores inmobiliarios) han logrado crear un ambiente excepcional para atraer ese ahorro de vuelta, ese que se está asignando a la inversión en gestores del exterior. Que suceda aquí, depende únicamente de todos nosotros.