Fondos inmobiliarios: dinamizando el sector construcción

Actualidad economica y sectorial09-09-2019

Fondos inmobiliarios, grandes aliados

Los fondos inmobiliarios como alternativa de inversión juegan un rol importante para dinamizar e impulsar el crecimiento de la economía al permitir a diferentes inversionistas, profesionales y no profesionales, acceder a la participación en la inversión de activos inmobiliarios a los que no tendrían acceso en forma directa, ya sea por el monto de la inversión o por la especialidad y conocimiento que se requiere para la estructuración, toma de decisiones de inversión y gestión del portafolio. Es una forma de democratizar la inversión inmobiliaria con la ventaja de contar con equipos profesionales de gestión e inversión.

Los fondos inmobiliarios son actores importantes en la industria inmobiliaria, se convierten en unos importantes canalizadores de recursos hacia el sector inmobiliario dándole viabilidad financiera a grandes desarrollos y son una excelente opción a la hora de apalancar un proyecto de alto impacto económico para empresas, o inclusive para las ciudades, ya sea por su tamaño o sus especificaciones. Actúan principalmente como inversionistas calificados en los procesos de desarrollo y los más activos son parte, inclusive, del proceso de estructuración inmobiliaria como es el caso del Fondo Inmobiliario Colombia, que participa desde etapas más tempranas del ciclo de creación de activos involucrándose desde la búsqueda de terrenos, estudios normativos, estructuración y demás. Es así como los fondos inmobiliarios se convierten en aliados para las compañías promotoras y constructoras al viabilizar grandes inversiones y proyectos que por sus especificaciones o complejidad serían más difíciles de concretar.

En el caso de las empresas usuarias de los activos, los fondos inmobiliarios se convierten en aliados de crecimiento y expansión ya que el arrendamiento de activos les permite a los arrendatarios destinar sus recursos de capital a su core de negocio en lugar de destinarlos a la adquisición o mantenimiento de un activo inmobiliario, lo que genera valor en el largo plazo.

En relación con el desarrollo urbano, los grandes capitales que los fondos pueden destinar a la originación de proyectos inmobiliarios los convierte en instrumentos sociales que impactan zonas y cambian usos y destinos. Es así como los fondos inmobiliarios pueden ser también, aliados importantes para las administraciones de los municipios donde tienen presencia, permitiendo potenciar así el desarrollo económico y social de las regiones.

Alternativas de inversión de los fondos inmobiliarios

Fondos inmobiliarios en Colombia

Los primeros fondos inmobiliarios modernos datan de los años 1960´s cuando el Congreso de los Estados Unidos reglamentó lo que hoy se conoce como REIT (Real Estate Investment Trust) o fondo inmobiliario de largo plazo y alta distribución de caja. Esta iniciativa estaba orientada a permitir que inversionistas menores tuvieran acceso a la inversión de propiedad raíz de gran escala. Con el tiempo se fueron flexibilizando las normas impositivas promoviendo la inversión en estos vehículos y finalmente en los años 1990´s los fondos de pensiones americanos fueron autorizados para invertir en estos fondos lo que impulsó el crecimiento de inversión inmobiliaria. Actualmente existe legislación similar a la de los REIT’s en más de 35 países en el mundo.

La industria de fondos inmobiliarios en Colombia es relativamente nueva, comparada con otros países de la región y particularmente con los países desarrollados. El primer vehículo profesional de inversión fue el Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias (PEI), el cual realizó su primera emisión de títulos en el 2007 y fue estructurado como un patrimonio autónomo con títulos participativos. Poco tiempo después de la creación de este primer fondo, se crearon otros fondos inmobiliarios utilizando la figura de fondo de capital privado (FCPs) y posteriormente se abrieron las puertas a los fondos de inversión colectiva inmobiliarios (FICIs), lo que conforma un panorama actual para Colombia en el que conviven diversos fondos inmobiliarios con diferentes vehículos jurídicos algunos de los cuales, como es el caso del Fondo Inmobiliario Colombia, tienen sus títulos inscritos en la bolsa de valores.

En Colombia conviven fondos inmobiliarios con diferentes perfiles de riesgo y maduración. La gran mayoría está enfocada en la adquisición y gestión de activos estabilizados generadores de renta, estos fondos tienen por lo general un horizonte de inversión de largo plazo y la estrategia de salida de los inversionistas se concentra en el proceso de desinversión de los títulos. Estos fondos conviven con otros de activos estabilizados con vidas más cortas cuya promesa de inversión incluye la liquidación total del fondo por venta de los activos totales del portafolio en un período determinado de tiempo.

El mercado también ha evolucionado hacia la inversión en proyectos de desarrollo a través de los fondos. Estos fondos realizan un levantamiento de capital que destinan a la financiación del desarrollo de activos específicos, los cuales están destinados a ser vendidos a terceros una vez se haya concluido el proceso de desarrollo y se hayan estabilizado. Estos fondos pueden ofrecer rentabilidades mayores, relacionados con el mayor riesgo asumido por la construcción y el proceso de comercialización.

También han evolucionado los activos objeto de inversión al incluir en los portafolios proyectos y activos de vivienda, hoteles, uso mixto e institucionales.

Panorama de los fondos inmobiliarios en Colombia y América Latina

Pese a algunas situaciones difíciles del país en temas sociales y políticos, se observa que la confianza del inversionista local y extranjero en los fondos inmobiliarios continúa creciendo, esto lo podemos evidenciar claramente con el éxito de capitalizaciones realizadas en los últimos años y el lanzamiento de nuevos fondos inmobiliarios tales como el Fondo de Inversión Colectiva SURA AM Rentas Inmobiliarias, que levantó recursos por más de 180 mil millones de pesos en tan solo dos semanas en el mes de mayo. Igualmente, el tramo XI del Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI) tuvo una colocación de títulos por más de 816 mil millones y una demanda de 1.71 veces el monto adjudicado. La más reciente colocación del mercado local fue la del Fondo Yellowston Capital Partners, relacionado con Amarilo, que durante el mes de julio recaudó 300 millones de dólares que serán destinados al desarrollo de nuevos proyectos. El Fondo Inmobiliario Colombia, por su parte, tuvo una capitalización reciente por un valor de 140 millones de dólares que le permitió bajar su endeudamiento y prepararse para los nuevos proyectos de adquisición y desarrollo que tiene en su pipeline.

Esta dinámica colombiana, no es ajena a otros países de la región, como Argentina, Chile, México, Panamá, Perú que cuentan con regulación específica para la creación y control de vehículos de inversión profesional en activos inmuebles. A su vez, el crecimiento sostenido de las ciudades requiere inversiones inmobiliarias relevantes impulsando la consolidación de los fondos. Jones Lang Lasalle (JLL), en su estudio “Latin America Regional Prime Office Report,” de julio de 2018, ha identificado a Latinoamérica como una región con alto potencial de crecimiento inmobiliario y determina a Ciudad de México, Sao Paulo, Santiago, Lima, Bogotá y Panamá como las ciudades más representativas.

Por lo anterior, entre otros, actores importantes internacionales tienen presencia creciente en Latinoamérica, apostándoles a las mejores rentabilidades de los mercados emergentes, como los fondos Blackstone quien tiene acuerdo de inversión en Colombia con Ospinas y Pegasus para el desarrollo de centros comerciales en Colombia y adquirió la empresa Patria Investimentus en Brasil; Tishman Speyer con presencia en Brasil con inversión directa en activos comerciales, residenciales y de uso mixto; Equity International con presencia en Brasil, Chile, Colombia; y algunos fondos de pensiones canadienses como PSP Investments quien es un importante inversionista del Fondo Inmobiliario Colombia y de la constructora Amarilo.

Referentes en el mundo

El país de referencia más representativo en la región es México. En este país la primera FIBRA (Fideicomiso de inversión y bienes raíces) se creó en 2011. Hoy existen más de 11 FIBRAs inscritas en la bolsa de valores y según la revista Forbes México, desde 2011 se han obtenido recursos por 3,200 millones de dólares en Ofertas Públicas Iniciales (OPIs), suscripciones y colocaciones subsecuentes. Otros países de la región referentes son Brasil y Chile, donde hay una buena actividad de inversión profesional inmobiliaria a través de vehículos similares. Es importante resaltar que la madurez de los mercados de capitales de estos países han sido claves en el desarrollo de los vehículos de inversión inmobiliaria en donde los fondos inmobiliarios constituyen un asset class relevante en la oferta a inversionistas.

Sin embargo, a nivel mundial Estados Unidos, Canadá, España y Francia han sido los países con gran relevancia en el desarrollo de Fondos Inmobiliarios durante las últimas décadas.

La ley de Financiamiento y su impacto en el negocio de los fondos inmobiliarios en Colombia

Dependiendo del vehículo mediante el cual opere cada fondo inmobiliario, los efectos de la Ley de Financiamiento pueden diferir y por esta razón no es preciso detallarlos. No obstante, en relación con la actividad de inversión inmobiliaria, hay dos puntos que deben ser resaltados:

1. La enajenación de bienes inmuebles no causa el Impuesto al Valor Agregado (IVA)
2. La creación del Impuesto al Consumo del 2% del valor comercial/transacción en la venta de bienes inmuebles, derechos fiduciarios y títulos de participación que recaigan sobre bienes inmuebles.

Este último es un impuesto a cargo del comprador y se constituye como un mayor valor o costo del activo al momento de la compra.

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A pesar de tener más de diez años en Colombia, el negocio de los fondos inmobiliarios todavía se encuentra en proceso de maduración; las prácticas internacionales de evaluación de inversiones y gestión de activos seguirán incorporándose a la práctica local lo que hará aún más atractivo el sector para capturar los flujos de capitales tanto de los inversionistas inmobiliarios locales que van siendo cada vez más sofisticados, como de inversionistas extranjeros. Esperamos que el sector continúe creciendo tanto a través de los fondos ya existentes como a través de la creación de nuevos lo que seguirá consolidando a los fondos inmobiliarios como jalonadores económicos y catalizadores de inversión en un sector de largos ciclos.

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