Construcción y vivienda moderarán dinamismo en 2023

Actualidad economica y sectorial25-10-2022

El sector de vivienda en Colombia ha conseguido durante los últimos dos años un dinamismo importante, consolidándose como uno de los más activos dentro de la economía colombiana. Solo en 2021 el país alcanzó una cifra récord de más de 227.000 unidades comercializadas. 

Este 2022, aunque los resultados siguen siendo superiores al promedio de los últimos años, presenta una leve moderación respecto al año anterior, asociada a diferentes factores como costos de materias primas y tasas de interés. 

Cifras de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) revelaron que entre enero y agosto se vendieron 165.400 viviendas, lo que representó una reducción de 1,9 % frente al mismo periodo de 2021.

Las ventas en agosto alcanzaron 14.912 unidades, -33,5 %, siendo un número de ventas no visto desde 2020 cuando se presentaron las afectaciones por la pandemia. Por segmentos, la Vivienda de Interés Social (VIS), con 10.485 unidades, decreció 34,7 %, mientras que el no VIS, con 4.427 unidades, cayó 30,3 %.

Como lo menciona Juan Camilo Dauder, analista del sector Construcción del equipo de Investigaciones de Mercado de Bancolombia en el más reciente informe sectorial, “con esto se acelera el ritmo de caída que se advertía en meses anteriores y se evidencia cómo las condiciones del entorno afectan el desempeño de la demanda. Esto es, asimismo, una señal temprana de una posible moderación en la demanda de materiales”.

Para la Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado de Bancolombia, la proyección es que al finalizar el año se vendan en el país 205.000 unidades de vivienda. Entre tanto, en 2023 ese número se moderaría a 183.000 unidades, de las cuales el 70 % corresponderían a VIS. 

En línea con lo anterior, mediciones como la Encuesta de Opinión del Consumidor de Fedesarrollo ratifican esa tendencia. Para el octavo mes de 2022, la disposición de los colombianos para la compra de vivienda se situó en -29,1 %, una cifra que si bien mejoró respecto al resultado de julio (-35,3 %), fue muy deficiente si se compara con el mismo mes de 2021 (-5,1 %). 
 

Bucaramanga y Bogotá fueron las ciudades en el país que más jalonaron la perspectiva negativa, siendo la primera, la de mayor caída al pasar de -14,7 % en julio a -40,9 % en agosto, ambos meses de 2022.

¿Por qué se está perdiendo el dinamismo y la intensión de compra?

Las bajas perspectivas para la adquisición de vivienda que se vienen acentuando este año, y que se espera se mantengan por lo menos en el primer semestre de 2023 en Colombia, obedecen, entre otras cosas, a los incrementos en las tasas de interés para la adquisición de este bien.

En agosto, como se muestra en el informe sectorial de vivienda de Bancolombia, las tasas de interés para este sector se situaron en 13,4 % efectivo anual (EA) para no VIS y 13,5 % EA para VIS, con un crecimiento año corrido versus la tasa de diciembre de 2021 de 410 puntos básicos (pb) en no VIS y 200 pb en VIS.

El Banco de la República, en su intento por frenar el avance de la inflación en el país aumentó en septiembre nuevamente la tasa de intervención 100 pb hasta 10 %, un nivel que no se veía desde 2008.

Eso tiene, asimismo, un impacto directo en la tasa de cambio, como manifiesta Alejandro Escobar, gerente de Sectorial.co. “Dependemos de la tasa de cambio que va a seguir con un movimiento de apreciación del dólar, por lo menos este año, es decir, de depreciación del peso colombiano”, manifestó.

“Esa tasa de cambio no se va a normalizar hasta que el ajuste de Reserva Federal no pare. Estados Unidos está haciendo hasta lo imposible para desacelerar el consumo con el objetivo de que la inflación ceda, así sea a causa de una posible recesión en el país”, agregó.

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Dificultades en la construcción

El tema del dólar, mencionado anteriormente, también es una causa directa que afecta a los constructores del país, pues hay que tener en cuenta que para construir vivienda las empresas requieren importar un gran número de materiales que no se producen, o se producen a baja escala en Colombia. 

En otras palabras, llevar a cabo la iniciación de un nuevo proyecto se ha vuelto más costoso para las compañías, lo que ha causado o que reduzcan los márgenes de utilidades, o que se requiera elevar el costo del inmueble final al consumidor, y que la gente esté percibiendo más caras las viviendas.

Al cierre de agosto los precios de los principales materiales de construcción continuaron en ascenso de doble digito en la mayoría de los casos. Según las cifras del informe del Índice de Precios al Productor (IPP) del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) este comportamiento fue liderado por varios productos: 

• Pinturas y barnices (20,20 %)
• Vidrio (17,75 %)
• Yeso cal y cemento (15,80 %)
• Materiales de ferretería (15,37 %)
• Morteros y concretos (9,66 %) 
• Productos metálicos (9,40 %)
• Hierro y acero (8,84 %) 
• Productos cerámicos (5,04 %)

En septiembre, cuando se publicó el informe de Bancolombia, “el precio del acero rebar en la Bolsa de Shanghái, alcanzaba los USD551,8 por tonelada (USD/ton), un nivel inferior al del mes previo. Desde comienzos de 2022 el precio de esta materia prima ha venido fluctuando entre USD550/ton y USD806/ton”, detalló el equipo de Investigaciones de Mercado de la entidad financiera.

Escobar, de Sectorial.co, destacó que aun en esta situación es importante hacer claridad de que Colombia tiene una gran ventaja y es que produce cemento y ladrillos, dos insumos de alta importancia dentro del sector constructor. 

Ahora bien, el tema de costos logísticos no puede dejarse de lado. Como lo muestra la empresa de investigación y consultoría logística mundial, Drewry, en septiembre de 2022 el flete para un contenedor de 40 pies cayó a USD4.014, una reducción de 61 % frente al mismo mes de 2021. 

No obstante, la cifra sigue siendo muy elevada si se tiene en cuenta que antes de la pandemia el valor por el mismo contenedor se ubicaba entre USD1.500 y USD2.500. (Para entender mejor este tema, te recomendamos leer: Retrasos en puerto de Shanghái repercutirían hasta 2024).

Por todo esto, hay que decir que las expectativas de los empresarios para iniciar construcciones también han venido disminuyendo. 

Finalmente hay que mencionar que este año ya finalizó la entrega de subsidios, especialmente de vivienda VIS, y como argumentan en Bancolombia, hay incertidumbre por los cambios que la reforma tributaria del nuevo gobierno traiga en torno a este tema, que ha contribuido al dinamismo de la vivienda en los últimos años en Colombia.

Fuentes

• “Informe sectorial de vivienda agosto de 2022”, Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado, Bancolombia, septiembre 2022.
• “Informe sectorial de construcción – señales de pérdida de dinamismo se consolidan”, Dirección de Investigaciones Económicas, Sectoriales y de Mercado, Bancolombia, septiembre 2022.
• “Encuesta de Opinión del Consumidor”, Fedesarrollo, agosto 2022.
• “Encuesta de Opinión Empresarial”, Fedesarrollo, agosto 2022.

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